MD Бизнес-план Маркетинг Управление Инвестиции Промоушен HR IT
MD Маркетинг
MD Маркетинг
>
Магазин исследований Маркетинговые исследования Стратегический маркетинг Маркетинг-микс Управление маркетингом и продажами Книги о маркетинге Маркетинговые услуги О проекте Форум
 
Маркетинговые исследования :: Примеры :: Московский рынок офисов, первое полугодие 2003 года.

Московский рынок офисов, первое полугодие 2003 года.


Обзор ABN Realty.


Доля свободных площадей

В первом полугодии 2003 г. на рынке офисов, на первый взгляд, сложилась парадоксальная ситуация. В то время как арендные ставки плавно, но верно "ползут" вверх, вводятся в строй новые здания, офисов по-прежнему катастрофически не хватает. На самом деле, эта тенденция говорит о значительном превышении спроса над предложением. Да, ежегодно рынок офисов получает до 500 тыс. кв.м офисных пространств, но сегодня он готов "переварить" гораздо большие объемы. Скажем, по Юго-Западу на сегодняшний день существует не более 2-3 достойных внимания предложений, аналогичная ситуация на Западе, в Восточных частях города положение не лучше, за исключением Бауманского района. В центре города предлагаются лишь помещения самого высокого стандарта. А арендовать функциональное офисное помещение, соответствующее международному стандарту по среднерыночной цене ($400-500 кв.м/год) большая проблема.

Особенность сегодняшнего дня - практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и происходит освобождение офисов, они сразу же уходят под расширение "своих" арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда "сейчас", а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.

В первом полугодии 2003 г. готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в нескольких бизнес центрах города. А в основной массе на рынке присутствуют лишь предложения по строящимся зданиям класса "А", реже класса "В" различной ценовой категории. В первом полугодии шел их активный процесс сдачи в аренду.

Повышенный спрос на не дорогие качественные офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. С каждым годом процесс "преобразований" набирает все большие и большие оборотов. На сегодняшний день на рынке есть порядка 15 предложений по объектам класса "В", находящихся в стадии реконструкции (строительства). При этом большинство собственников понимают - для того, чтобы проект стал успешным необходимо выдержать серьезную конкуренцию со стороны аналогичных предложений на рынке. Профессиональный маркетинг объекта, а также правильно выбранная ценовая политика уже на начальном этапе работ позволяет заполнить офисный центр в кратчайшие сроки.

Павелецкая - наиболее перспективный район из всех городских районов, занятых под производственно-складские нужды (расстояние до Кремля 1 км). Активно реконструируется, преображаясь изо дня в день. Район облюбовали ряд крупных российских сырьевых структур, иностранные представительства, ориентируемые на международный аэропорт "Домодедово". Павелецкая промзона - это уже сейчас офисные комплексы на Дубининской, 51-53; Летниковской, 10; Кожевническом пр-де, 4; Павловской, 7.

Шаболовская-Тульская. Достаточно известный и пользующий спросом у арендаторов район. Такие офисные центры, как: 4-й Рощинский пр-д, 19; 2-й Верхний Михайловский пр-д, 9, Мытная, 21 имеют отличную репутацию. Здесь преобладают офисные здания класса "В", однако на данный момент все они практически сданы в аренду. Новые проекты, появляющиеся на рынке реализуются в кратчайшие сроки (офисно-складской комплекс общей площадью 8000 кв.м, расположенный по адресу: 4-й Рощинский пр-д, 20 находился на рынке не более трех месяцев, после чего был успешно сдан в аренду):

Бауманская. В районе нет известных офисных зданий. С момента возникновения рынка недвижимости считался малопривлекательным местом для пребывания крупных компаний, однако за последнее время и здесь прослеживается тенденция по приведению в порядок административных зданий. "Первыми ласточками" в середине 90-х годов стали офисные центры на Спартаковской площади и в Денисовском переулке. Сейчас это - офисный комплекс на улице Ибрагимова, а чуть ближе к центру расположены объекты на Бакунинской, Новорязанской, Электрозаводской улицах:

На рынке офисов всегда пользуются большим спросом особняки. Ряд арендаторов, стремящихся быть обособленными от других компаний, предпочитают рассматривать такого рода предложения.

Во втором полугодии планируется завершение строительства ряда крупных бизнес центров, которые будут соответствовать самым современным требованиям в области архитектуры, инженерии, планировочных решений.

Тенденции, прогнозы

По прогнозам отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty до конца 2003 года на рынке офисов будет продолжен плавный рост цен. Как уже отмечалось выше, из-за нехватки в городе офисов международного стандарта и постоянного расширения штата компаний-арендаторов у рынка нет другой альтернативы поведения. В среднем, к концу IV квартала, арендные ставки должны подрасти на 5-8% по сравнению с началом года.

Так же продолжится "переезд" арендаторов из старых, не соответствующих требованиям сегодняшнего дня, зданий в реконструированные офисные комплексы.

Собственники функционирующих центров, при перезаключении договор аренды с существующими арендаторами, будут стремиться максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие: предложения для арендаторов "с улицы" (здесь возможны некоторые подвижки по цене, так как владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения) и предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды (здесь арендодатель прекрасно осведомлен, о том как сложно компании подобрать новый офис, как сложно сохранить всех своих клиентов.

Уровень арендных ставок



Необходимо иметь в виду, что данный график - лишь некий ориентир в определении стоимости аренды. Цена аренды в каждом конкретном здании будет зависеть от многих факторов и обстоятельств, предшествующих выходу проекта на рынок недвижимости. Например, известно, что выгоднее сдать дешевле, но большее по площади помещение (этаж целиком) скажем на этапе отделочных работ, чем сдавать отдельными блоками уже готовые к въезду помещения по более высокой цене. В этом случае собственник не будет думать об упущенной выгоде в результате простоя помещений, и что также не маловажно выполнит все оставшиеся работы, по сути, не на свои средства, а на средства арендатора.

Краткие данные по офисному рынку недвижимости



Новости

· Недвижимость завода ЗиЛ переходит в распоряжение Центра инвестпроектов и программ предпринимателя Гарри Лучанского, который собирается построить в районе Нагатинской поймы комплекс офисных зданий площадью 1 млн. кв.м. Одним из инвесторов проекта может стать турецкая девелоперская компания М&М Group, которая построила в Турции аналогичный комплекс.

· 15 сентября 2003 года должен начаться снос гостиницы Москва, построенной в 1935 году. Инвестором проекта выступит американская компания Decorum Corp. Уже к 2006 году компания Decorum Corp. планирует завершить строительство нового здания гостиницы, израсходовав на это 300-400 млн. долларов.

· Департамент Инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости. До сих пор ДИПС занимался лишь строительством и реконструкцией в основном жилого фонда.

· Губернатор Чукотки - Роман Абрамович намеревается сделать крупные инвестиции в московскую недвижимость. Компания CMI Development в ближайшее время примет участие в строительстве бизнес центра Балчуг Плаза (31000 кв.м) и офисного комплекса Крылатские Холмы (55000 кв.м). Общая стоимость проектов составляет порядка 300 млн. долларов. Для реализации одного из этих проектов компании CMI Development пришлось войти в альянс с компаний ST Group, принадлежащей Шалве Чигиринскому.

· Во II квартале полностью сдан в аренду крупнейший офисный комплекс класса "В" - Юнион Центр I, расположенный на Юго-Востоке города (Рязанский пр-т, 24-1). Офисные помещения в комплексе арендовали три крупные российские и иностранные компании: Сименс, Разгуляй-УКРОСС и Шатура. Эксклюзивным агентом комплекса по маркетингу объекта и сдаче в аренду площадей выступала компания ABN Realty.

Значимые сделки

· Компания BBDO - 900 кв.м - БЦ Галс Тауэр

· Компания Accenture - 900 кв.м - Павелецкая площадь, 1-3

· Dandy Distributions - 1496 кв.м - Ленинградский пр-т, 37

· Компания Вымпелком - 3107 кв.м - Большая Новодмитровская, 14

· Группа Разгуляй-УКРОСС - 2488,4 кв.м - Рязанский пр-т, 22 (сделка ABN Realty)

· АКБ Авангард - 1195 кв.м - Садовническая наб, 9 (сделка ABN Realty)

· Компания Колумбус Ай Ти Партнер - 1007,1 кв.м - Кожевнический пр-д, 4 (сделка ABN Realty)

· Компания Equant - 2011 кв.м - Андропова пр-т, 36

· AUDI - 2044 кв.м - Трубная, 12

· Компания SOLVAY PHARMA - 1600 кв.м - Вавилова, 24

· Сименс - 1228,5 кв.м - Рязанский пр-т, 22 (сделка ABN Realty)

· Шатура - 1244,2 кв.м - Рязанский пр-т, 22 (сделка ABN Realty)


Источник: ABN Realty

Версия для печати
Вернуться к разделу "Примеры маркетинговых исследований."
Обсудить статью на форуме.



Поиск


Автомобильный рынок России
В статье анализируется состояние автопрома России в конце 2001 - начале 2002 года. Критически рассматривается усовершенствованная концепция развития автомобильной отрасли. Приведены мнения...
подробнее..
Концепция развития автомобильной промышленности России
Описана концепция развития автомобильной промышленности России на период до 2010 года. Указаны цели, задачи и приоритеты развития этой отрасли промышленности для удовлетворения потребностей...
подробнее..
Отечественный транспорт будет конкурентоспособным
В обзоре рассказывается о программе модернизации транспортной системы РФ в 2002-2010 гг. Указаны объемы инвестиций и планируемые мероприятия.
подробнее..
Российский алкогольный рынок
В обзоре анализируется российский алкогольный рынок. Приведена следующая информация: динамика рынка, особенности российского рынка, наиболее популярные марки, возможные последствия государственного...
подробнее..
Краткое резюме обзора Российский рынок свинины 2003 года
Дано комплексное описание рынка свинины России в 2003г.
подробнее..
Анализ рынка монолитного жилья
В обзоре приводится статистические данные по рынку новостроек г. Москвы на лето 2005г. Подробно описана методология исследования, приведены объем сегмента, ценовая гистограмма, распределение площадей...
подробнее..
 
Rambler's Top100 Powered by Flede Valid HTML 4.0 Transitional
Реклама: