MD Бизнес-план Маркетинг Управление Инвестиции Промоушен HR IT
MD Маркетинг
MD Маркетинг
>
Магазин исследований Маркетинговые исследования Стратегический маркетинг Маркетинг-микс Управление маркетингом и продажами Книги о маркетинге Маркетинговые услуги О проекте Форум
 
Маркетинговые исследования :: Примеры :: Обзор рынка торговых помещений. 2003 год

Обзор рынка торговых помещений. 2003 год


Краткий обзор.


Прошлый год был ознаменован ростом рынка торговых помещений в России.

Наиболее значимыми проектами 2002 года были: торгово-развлекательный комплекс АТРИУМ, построенный российским девелопером Ингеокомом, якорными арендаторами которого стали Седьмой континент, Каро Фильм, Партия; торговый центр Западный на Рублевском шоссе; гипермаркет Auchan на Осташковском шоссе - первый проект французского ретейлера в России; стильный Берлин Хаус в фешенебельном центре Москвы; Крокус Сити Молл - первая попытка создать модный торговый центр за пределами кольцевой дороги; Веймарт - первый пауэр-центр в России и, естественно, МЕГА - самый большой молл в России в настоящее время и второй проект IKEA из множества запланированных.

Как результат растущей интернационализации торговой концепции и увеличения международной активности, несколько крупных западных ретейлеров, специализирующихся на торговле продуктами питания и товарами для дома, рассматривают возможность выхода на рынок.

Экономика России

Последние экономические исследования показывают, что экономика России продолжает устойчиво расти, несмотря на общемировой экономический спад. Экономический рост, вызванный высокими ценами на нефть, ростом инвестиций и внутреннего спроса, был ощутим на протя жении всего прошлого года. Рост ВВП к концу 2002 года составил 4%. С начала 2002 года темп инфляции падал и по ожиданиям к концу года должен достичь 12-14%.

Уровень безработицы также сокращался с начала 2002 года, достигнув 7,6% в июле, что чуть больше половины аналогичного показателя после кризиса 1998 года Ожидаемый рост потребительских расходов на 5,3% в 2002 году свидетельствует о возрождении экономического бума 1994-97 г. г. Оборот розничной торговли неуклонно рос в первой половине 2002 г., продолжение этой тенденции ожидается и в 2003 году. Согласно прогнозам, оборот розничной торговли возрастет на 4,0% по сравнению с предыдущим годом.

Европейский Союз присвоил России статус страны с рыночной экономикой, что является важным этапом перед вступлением России во Всемирную торговую организацию.

Рейтинговое агентство Standard & Poor's увеличило суверенный рейтинг России до докризисного уровня ВВ- с В+, оценив политические и экономические реформы.



Торговые центры

В 2002 г. бурно велось строительство торговых центров. Более 18 проектов общей торговой площадью 345000 кв. м. было построено в 2002 г. Ожидается, что общее количество торговых площадей в 54 торговых центрах на начало 2003 г. достигнет 783000 кв. м., что эквивалентно 42 кв. м. торговой площади на 1000 жителей Москвы и Московской области. Количество торговых площадей увеличилось в два раза по сравнению с предыдущим годом.

Тем не менее, по количеству торговых площадей и торговых центров Россия существенно отстает от Центральной Европы (среднеевропейское соотношение - 198 кв. м. торговых площадей на тысячу жителей).

Активность торговли в Москве значительно увеличилась с ростом торговых сетей. Количество магазинов в торговых сетях удвоилось в 2002 году по сравнению с предыдущим годом. Торговые сети расширили географический охват, двигаясь из столицы в регионы с целью захвата части рынка, поскольку конкуренция между ретейлерами усиливается.

Предложение и занятость в торговых центрах

Уровень свободных помещений в торговых центрах в Москве увеличился по сравнению с предыдущими годами, составляя в среднем по городу 3-5%, несмотря на то, что спрос на качественные торговые помещения в торговых центрах превышал предложение в последнее время. Эта тенденция продолжается в современных и качественных торговых центрах, выраженная в стремительном поглощении помещений до завершения строительства наиболее привлекательных из них.

В 2002 году поглощение помещений в торговых центрах практически удвоилось до 320000 кв. м. по сравнению с 2001 годом (190000 кв. м.).

Соотношение занятых помещений к общей торговой площади в лучших торговых центрах уверенно сохранялось на уровне 97-99% в 2002 году.

Арендные ставки в торговых центрах

В лучших торговых центрах была отмечена новая тенденция - рост базовых арендных ставок составил в среднем 5-6%, в то время как в торговых центрах за пределами Садового кольца базовые арендные ставки продолжили снижаться под влиянием растущего предложения.

Арендные ставки по лучшим торговым помещениям в среднем по городу составили 1394 долл. США за кв. м. в год, в то время как средние арендные ставки по торговым центрам были значительно ниже (около 800 долл. США за кв. м. в год), что объясняется более низкими арендными ставками для якорных арендаторов и ресторанного сектора, а также влиянием сезонных скидок (до 50%), которые владельцы предоставляли летом качественным арендаторам для удержания их в торговых центрах.

Арендные ставки в торговых центрах в Москве все еще превышают среднеевропейский уровень, но по мере стабилизации рынка торговли в Москве в будущем, ставки будут снижаться.

Торговые коридоры в Москве

Торговые коридоры Москвы стремительно развиваются одновременно со cтроительством торговых центров.

Центр города был реконструирован, его привлекательность для туристов возросла. Активные работы по реконструкции центра Москвы по-прежнему продолжаются. Программа правительства Москвы по строительству новых гостиниц в городе будет способствовать притоку туристов и увеличению прибыли от торговли.

Наиболее активная торговля сконцентрирована в районе Тверской, Столешникова переулка, Кузнецкого Моста и Нового Арбата.

Средние арендные ставки по лучшим торговым коридорам незначительно увеличились в 2002 году по сравнению с 2001 до 861 долл. США за кв. м. в год (на 3%). Общее предложение по лучшим торговым коридорам оценивается в 450000 кв. м. при уровне свободных помещений от 7 до 9%. Наиболее активными арендаторами магазинов на улицах являются магазины модной одежды и аксессуаров и рестораны.



Ограниченность предложения свободных помещений по лучшим торговым коридорам спровоцировала серьезное увеличение арендных ставок для первоклассных помещений - ставки по отдельным сделкам достигали 4000 долл. США за кв. м. в год.

Ожидается, что в 2003 году арендные ставки по торговым коридорам останутся на прежнем уровне, либо незначительно снизятся под давлением существенно увеличившегося предложения торговых центров.

Строительство торговых центров

Около 15 торговых центров должны быть открыты в 2003 году, их открытие увеличит общее предложение торговых центров на 450000 кв. м. торговых площадей. Около трети из них находится в пределах Садового кольца, остальные - в западной части города. Ожидается, что к концу 2003 года общее предложение площадей в торговых центрах превысит 1 млн. кв. м.

Среди значимых проектов 2003 года можно назвать: Гранд (фаза 2) на Ленинградском шоссе в Химках (55000 кв. м. торговой площади), Новинский 31 на Новинском бульваре (10200 кв. м.), Арбат 8-10 (4500 кв. м.), проект Российских торговых сетей на Ленинградском шоссе (27000 кв. м.), Веймарт 2 (около 40000 кв. м.), ТОБТИМ Турецкий торговый дом (8500 кв. м.), Auchan на Можайском шоссе и Квадро на Рублевском. Турецкий ретейлер Раменка открыл Рамстор-Сити в начале 2003 года на Ленинградском шоссе внутри МКАД, появление которого добавило еще 30000 кв. м. торговых площадей к общему предложению.



Условия аренды:

Арендные ставки: фиксируются в долларах США за квадратный метр в год, оплата производится в рублях. Арендные платежи облагаются налогом на добавленную стоимость (20%), гарантийный депозит эквивалентен арендной плате за один - три месяца, предоплата составляет один месяц. Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, становятся все более популярными.

Срок аренды: от 3 до 15 лет, наиболее распространен пятилетний срок аренды. Возможность досрочного расторжения, а также возможность пролонгации договора аренды не распространены.

Эксплуатационные расходы: чаще всего составляют от 80 до 150 долл. США за кв. м. в год в торговых центрах. В некоторых случаях владельцы дополнительно взимают

плату за маркетинг торгового центра.

Стоимость отделки: оплачивается арендатором. Помещения предоставляются в аренду в состоянии "shell 8 core" с подведенными к помещению инженерными коммуникациями.

Земельные вопросы

Срок аренды земельных участков составляет от 5 до 49 лет. Выкуп права аренды возможен как на первичном, так и на вторичном рынке. Стоимость выкупа права аренды на первичном рынке зависит от расположения и целевого назначения участка и может превышать 6 млн. долл. США за гектар.



Доходность

Инвестиции в торговую недвижимость осуществляются, в основном, девелоперами; в прошлом году было заключено не более десятка сделок купли-продажи. Средняя доходность от сделок в 2002 году осталась на уровне пошлого года и колебалась от 17-20% в торговых центрах до 20-23% на улицах.

Прогноз

Будущее рынка торговой недвижимости перспективно, учитывая различные проводимые реформы налогового и земельного законодательства. Как ожидается, политическая и экономическая стабилизация укрепит доверие и создаст новые возможности для ретейлеров, девелоперов и инвесторов.

Строительство торговых центров в 2003 году увеличит предложение свободных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок в некоторых районах города, в частности, за пределами Садового Кольца.

Крупные международные ретейлеры, специализирующиеся на торговле продуктами питания, товарами для дома и бытовой техникой, и иные международные игроки серьезно рассматривают возможность выхода на рынок.

Центр Москвы сохранит свою привлекательность для международных ретейлеров и растущего числа местных операторов. Конкуренция за лучшие торговые помещения

останется высокой.



Версия для печати
Вернуться к разделу "Примеры маркетинговых исследований."
Обсудить статью на форуме.



Поиск


Автомобильный рынок России
В статье анализируется состояние автопрома России в конце 2001 - начале 2002 года. Критически рассматривается усовершенствованная концепция развития автомобильной отрасли. Приведены мнения...
подробнее..
Концепция развития автомобильной промышленности России
Описана концепция развития автомобильной промышленности России на период до 2010 года. Указаны цели, задачи и приоритеты развития этой отрасли промышленности для удовлетворения потребностей...
подробнее..
Отечественный транспорт будет конкурентоспособным
В обзоре рассказывается о программе модернизации транспортной системы РФ в 2002-2010 гг. Указаны объемы инвестиций и планируемые мероприятия.
подробнее..
Российский алкогольный рынок
В обзоре анализируется российский алкогольный рынок. Приведена следующая информация: динамика рынка, особенности российского рынка, наиболее популярные марки, возможные последствия государственного...
подробнее..
Краткое резюме обзора Российский рынок свинины 2003 года
Дано комплексное описание рынка свинины России в 2003г.
подробнее..
Анализ рынка монолитного жилья
В обзоре приводится статистические данные по рынку новостроек г. Москвы на лето 2005г. Подробно описана методология исследования, приведены объем сегмента, ценовая гистограмма, распределение площадей...
подробнее..
 
Rambler's Top100 Powered by Flede Valid HTML 4.0 Transitional
Реклама: